• +49 (0) 2102 37 46 1
  • swb@overhammberndt.de

Grundsätzliche Anforderungen an den Sachverständigen

1. Persönliche Eignung

Der Sachverständige muss persönlich zuverlässig sein. Dies erfordert insbesondere, dass ...

  • er in geordneten wirtschaftlichen Verhältnissen lebt;
  • er nicht vorbestraft ist;
  • er die Gewähr für die Einhaltung der Pflichten gemäß den Zertifizierungsbedingungen bietet;
  • er über die für die ordnungsgemäße Ausübung seiner Tätigkeit erforderlichen Einrichtungen verfügt.

2. Gewissenhaftigkeit
Jeder Auftrag ist mit der Sorgfalt eines ordentlichen Sachverständigen zu erledigen. Dabei muss der aktuelle Stand von Wissenschaft, Technik und Praxiserfahrung zugrunde gelegt werden. Die tatsächlichen Grundlagen für gutachterliche Aussagen sind sorgfältig zu ermitteln. Die Gutachten müssen systematisch aufgebaut, übersichtlich gegliedert, nachvollziehbar begründet und auf das Wesentliche konzentriert werden. Kommen für die Beantwortung der gestellten Fragen mehrere Lösungen ernsthaft in Betracht, so hat der Sachverständige diese darzulegen und gegeneinander abzuwägen. Sofern Mindestanforderungen für gutachterliche Leistungen im Zertifizierungsgebiet vorliegen, hat er diese anzuwenden.

3. Unabhängigkeit
Der Sachverständige darf bei der Erbringung seiner Leistungen keiner Einflussnahme ausgesetzt sein, die geeignet ist, seine tatsächlichen Feststellungen, Bewertungen und Schlussfolgerungen so zu beeinträchtigen, dass die gebotene Objektivität und Glaubwürdigkeit seiner Aussagen nicht mehr gewährleistet sind. Insbesondere hat der Sachverständige zu gewährleisten, dass er seine gutachtlichen Leistungen ohne Rücksicht auf das Auftragsvolumen oder die geschäftlichen Beziehungen zu einem einzelnen Auftraggeber (wirtschaftliche Unabhängigkeit) und ohne Rücksicht auf Ergebniswünsche des Auftraggebers (persönliche Unabhängigkeit) erbringt.

4. Unparteilichkeit
Der Sachverständige hat seine Leistungen stets so zu erbringen, dass er sich weder in Gerichtsverfahren noch bei Privataufträgen dem Vorwurf der Besorgnis der Befangenheit aussetzt. Er hat bei der Erstellung des Gutachtens strikte Neutralität zu wahren, muss die gestellten Fragen objektiv und unvoreingenommen beantworten und darf in Gerichtsverfahren nicht mit den Prozessparteien und bei Privatauftrag nicht mit den Auftraggebern verwandt oder verschwägert sein. Auf Umstände, die geeignet sind, Misstrauen gegen seine Unparteilichkeit zu begründen, hat er seinen Auftraggeber vor Auftragsübernahme hinzuweisen. Treten nach Auftragsübernahme derartige Umstände ein, so hat er seinen Auftraggeber unverzüglich davon in Kenntnis zu setzen.

5. Weisungsfreiheit
Dem Sachverständigen ist es untersagt, Weisungen entgegenzunehmen, die das Ergebnis seiner Sachverständigentätigkeit verfälschen können.

6. Persönliche Aufgabenerledigung
Der Sachverständige hat die von ihm angeforderten Leistungen unter Anwendung der ihm zuerkannten Sachkunde in eigener Person zu erbringen. Hilfskräfte darf er bei Gerichtsaufträgen nur zur Vorbereitung des Gutachtens und insgesamt nur insoweit beschäftigen, als er ihre Mitarbeit ordnungsgemäß überwachen kann; den Umfang ihrer Tätigkeit hat er im Gutachten kenntlich zu machen. Die vom Sachverständigen auf diese Weise erstellten Gutachten darf nur er alleine unterschreiben; mithin darf weder die Unterschrift der Hilfskraft noch diejenige des Arbeitgebers oder Dienstherrn unter dem Gutachten angebracht werden. Wenn ein zertifizierter Sachverständiger ein Gemeinschaftsgutachten (ein Gutachten mit einem oder mehreren Sachverständigen aus demselben oder einem fremden Sachbereich) fertigt und mit unterschreibt, so müssen im Gutachten die Teile eindeutig benannt sein, deren Erarbeitung durch ihn erfolgten.

7. Schweigepflicht
Dem Sachverständigen ist es untersagt, Kenntnisse, welche er bei der Ausübung seiner Tätigkeit als zertifizierter Sachverständiger erlangt hat, Dritten unbefugt mitzuteilen oder zum Schaden anderer oder zu seinem oder zum Nutzen anderer unbefugt zu verwerten. Der Sachverständige hat auch seine Mitarbeiter zur Beachtung der Schweigepflicht anzuhalten. Die Schweigepflicht des Sachverständigen und seiner Mitarbeiter besteht über die Beendigung des Auftragsverhältnisses hinaus; sie gilt auch nach Erlöschen der Zertifizierung. Die Schweigepflicht des Sachverständigen erstreckt sich nicht auf die Anzeige- und Auskunftspflichten nach den Ziffern 12 und 13.

8. Pflicht zur Fortbildung und ggf. zum Erfahrungsaustausch
Der Sachverständige hat sich auf dem Sachgebiet, für das er zertifiziert ist, in dem erforderlichen Umfang (3 Tage pro Jahr innerhalb der Zertifikatsgültigkeit) fortzubilden. Sofern es Möglichkeiten zum Erfahrungsaustausch auf seinem Sachgebiet gibt, hat er diese wahrzunehmen. Über den Besuch von Fortbildungsveranstaltungen und die Teilnahme an Erfahrungsaustauschveranstaltungen hat der Sachverständige Nachweis zu führen und der Zertifizierungsstelle nachzuweisen.

9. Haftung und Versicherung
Für die Richtigkeit und Vollständigkeit seiner Aufgabenerfüllung hat der Sachverständige die volle Verantwortung zu übernehmen. Ein Haftungsausschluss oder eine Haftungseinschränkung ist nur für die Fälle einfacher Fahrlässigkeit in Form einer einzelvertraglichen Vereinbarung zulässig. Der Sachverständige trägt für die Tätigkeit seiner Mitarbeiter die volle Verantwortung. Er muss daher seine Mitarbeiter hinsichtlich ihrer fachlichen Eignung und persönlichen Zuverlässigkeit sorgfältig auswählen, einweisen, anleiten, überwachen und fortbilden. Art, Inhalt und Umfang der Pflicht zur Überwachung und Anweisung der Hilfskräfte im Einzelfall bestimmen sich nach dem Maß ihrer Sachkunde und Erfahrung sowie der Gegebenheiten und Schwierigkeiten des konkreten Gutachtenauftrags. Für dieses Haftungsrisiko hat der Sachverständige eine Berufshaftpflicht-versicherung in angemessenem Umfang abzuschließen und während der Dauer seiner Zertifizierung aufrechtzuerhalten. Steht der Sachverständige in einem Angestelltenverhältnis, genügt eine entsprechende Haftungsabsicherung durch den Arbeitgeber.

10. Zertifikats- und Siegelnutzung, Bekanntmachung, Werbung

  • Der Sachverständige ist berechtigt, im Rahmen seiner Zertifizierungstätigkeit auf Briefbögen, auf Drucksachen und in Werbeanzeigen auf die Zertifizierung hinzuweisen und unter das Gutachten das die Zertifizierung ausweisende Siegel zu setzen. Bei Abbildungen der Zertifizierungsurkunde muss diese vollständig dargestellt werden. Eine Verkleinerung der Urkunde darf nur insoweit erfolgen, als ihr Inhalt noch lesbar ist.
  • Als zertifizierter Sachverständiger darf er nur in den Fällen auftreten, in welchen er auf dem Zertifizierungsgebiet gutachterliche Tätigkeiten erbringt. Der Sachverständige ist daher verpflichtet, bei Sachverständigenleistungen auf anderen Sachgebieten oder bei Leistungen im Rahmen seiner sonstigen beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit jedweden Hinweis auf die Zertifizierung sowie die Nutzung des die Zertifizierung ausweisenden Siegels zu unterlassen.
  • Der Sachverständige hat zu dulden, dass seine Zertifizierung, sein Sachgebiet, sein Name und seine Anschrift von der Zertifizierungsstelle gespeichert und in Listen oder auf sonstigen Datenträgern veröffentlicht und auf Anfrage jedermann zur Verfügung gestellt wird.
  • Werbliche Hinweise des Sachverständigen auf seine Tätigkeit müssen sich in Inhalt und Aufmachung an den Vorgaben des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb orientieren. Der Hinweis auf seine Zertifizierung hat dabei unter der Angabe des Sachgebiets, der Zertifizierungsstelle und der Zertifizierungsnorm (soweit vorhanden) zu erfolgen.


11. Aufzeichnungs- und Aufbewahrungspflichten
Der Sachverständige hat über jede von ihm angeforderte Leistung Aufzeichnungen zu machen. Aus diesen müssen ersichtlich sein:

  • der Name des Auftraggebers
  • der Tag der Auftragserteilung
  • der Gegenstand des Auftrags
  • der Tag, an dem die Leistung erbracht wurde oder die Gründe, aus denen sie nicht erbracht worden ist
  • Beanstandungen an der Tätigkeit des Sachverständigen und Beschwerden über den Inhalt und das Ergebnis der gutachterlichen Leistung.

Der Sachverständige ist verpflichtet, die vorgenannten Aufzeichnungen sowie ein vollständiges Exemplars seines Gutachtens oder Prüfberichts sieben Jahre lang aufzubewahren.

12. Anzeigepflichten
Der Sachverständige hat der Zertifizierungsstelle unverzüglich anzuzeigen:

  • die Änderung seiner Büroanschrift
  • die Änderung seiner Privatadresse
  • die Änderung seiner beruflichen Betätigungsform (z. B. Sozietät, Angestelltenverhältnis)
  • den Verlust des Zertifikats oder des die Zertifizierung ausweisenden Stempels
  • die Leistung einer eidesstattlichen Versicherung nach § 807 ZPO
  • die Stellung eines Insolvenzantrags
  • die Einleitung eines staatsanwaltlichen Ermittlungsverfahrens
  • die rechtskräftige Verurteilung in einem Strafverfahren
  • eine andere Berufszulassung, eine staatliche Anerkennung oder eine öffentliche Bestellung bzw. deren Widerruf.


13. Auskunftspflichten, Überlassung von Unterlagen und Duldung der Nachschau
Der Sachverständige hat der Zertifizierungsstelle auf deren Verlangen jederzeit die zur Überwachung seiner Tätigkeit und der Einhaltung seiner Pflichten erforderlichen mündlichen und schriftlichen Auskünfte innerhalb der gesetzten Frist unentgeltlich zu erteilen und die angeforderten Unterlagen vorzulegen. Er kann die Auskunft auf solche Fragen verweigern, deren Beantwortung ihn selbst oder einen seiner Angehörigen (§ 52 StPO) der Gefahr strafgerichtlicher Verfolgung oder eines Verfahrens nach dem OWiG aussetzen würde. Der Sachverständige hat auf Verlangen der Zertifizierungsstelle die aufbewahrungspflichtigen Unterlagen (vgl. Nr. 11) vorzulegen und eine angemessene Zeit zwecks Überprüfung zu überlassen. Die Zertifizierungsstelle hat in diesem Zusammenhang sicherzustellen, dass die Vorschriften des Datenschutzes und der in Nr. 7 geregelten Schweigepflicht eingehalten werden. Die Beauftragten der Zertifizierungsstelle können auch während der üblichen Geschäftszeit die Geschäftsräume des Sachverständigen betreten und durch Stichproben von Unterlagen und Akten prüfen, ob der Sachverständige seinen Pflichten nachgekommen ist.

14. Rückgabepflicht von Zertifikat und Siegel
Der Sachverständige hat nach Erlöschen der Zertifizierung das Zertifikat und das die Zertifizierung ausweisende Siegel unverzüglich der Zertifizierungsstelle zurückzugeben. Personen im Angestelltenverhältnis Die vorstehenden Rechte und Pflichten sind von Personen im Angestelltenverhältnis bei Bewertungstätigkeiten im Auftrage ihrer Dienstherren sinngemäß anzuwenden.

Grundsätzliche Anforderungen an Gutachten zur Marktwertermittlung

(D-03S-10 Mindestanforderungen Gutachten zur Immo-Bewertung Rev. 02/01/2012)

Gutachten müssen nachvollziehbar, begründet und vollständig sein und je nach Bewertungsobjekt die folgenden Punkte berücksichtigen:

 


1. Allgemeine Anforderungen an Gutachten

1.1 Grundsätze

  • Der Sachverständige hat die äußerliche Gestaltung des Gutachtens entsprechend der vom DIN für Veröffentlichungen aus Wissenschaft, Technik, Wirtschaft und Verwaltung des Normenausschusses, Bibliotheks- und Dokumentationswesen herausgegebenen Normen (z.B. Schriftgröße 11/12 pt, Schriftart Arial bzw. Times New Roman) vorzunehmen, zu unterschreiben und zu besiegeln
  • das Gutachten so zu gestalten (binden), dass unerwünschte Änderungen bzw. der Austausch oder das Entfernen einzelner Seiten oder Abschnitte nicht möglich ist
  • auf eine sachgerechte Auftragsgestaltung und -abwicklung hinzuwirken
  • die Wertermittlungsgrundlagen eigenverantwortlich zu ermitteln
  • Unterlagen und Auskünfte Dritter auf Plausibilität zu überprüfen
  • die Quellen der herangezogenen Daten darzulegen
  • soweit am Wertermittlungsstichtag eine Änderung der derzeitigen Nutzung bzw. Nutzbarkeit absehbar ist, diese darzulegen und nach Maßgabe der rechtlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen angemessen zu berücksichtigen
  • die wesentlichen Ansätze und Ergebnisse der Wertermittlung übersichtlich zusammenzufassen (Art und Höhe des Immobilienwerts, Bewertungsmaßgaben (durch Gesetz oder durch den Auftraggeber), die einen von der tatsächlichen Situation am Wertermittlungsstichtag abweichenden Zustand unterstellen)
  • weitere objektspezifische Grundstücksmerkmale darzustellen
  • getroffene Annahmen nachvollziehbar zu belegen und zu begründen
  • in Marktwertgutachten nur Annahmen, die mit hinreichender Sicherheit in einer bestimmbaren Zeitspanne eintreten, zu verwenden


1.2 Anforderungen an den Inhalt von Gutachten

Je nach Verwendungszweck und Objektgegebenheiten sind in das Gutachten folgende Punkte aufzunehmen:

1.2.1 Allgemeine Angaben

  • Objektart, Adresse (Gemeinde, Straße, Hausnummer)
  • Auftrag und Auftraggeber, Datum des Auftrages, Eigentümer
  • Zweck des Gutachtens (Auftragsinhalt, Verwendungszweck bzw. Beweisbeschluss)
  • Art des Wertes
  • Grundbuch- und Katasterdaten
    • Grundbuchbezirk, Grundbuchblatt, laufende Nummer
    • Bestandsverzeichnis, Abt. I und II, ggf. auch Abt. III
    • Flur, Flurstücksnummer (-n), Grundstücksfläche
  • objektbezogene Arbeitsunterlagen und Auskünfte inkl. Fassungs- und Datumsangaben
  • Datum und Teilnehmer der Ortsbesichtigung
  • Mitwirkung und Tätigkeit von Hilfskräften
  • Wertermittlungsstichtag / Qualitätsstichtag
  • Eindeutige Kennzeichnung (Nummer) zur Identifikation des Gutachtens
  • Gesamtumfang des Gutachten inkl. Anlagen
  • Anzahl der Gutachtenausfertigungen / Nr. der Fertigung
  • Inhaltsverzeichnis mit Seitenzahlen
  • Anlagenverzeichnis
  • Literaturverzeichnis
  • Rechtsgrundlagen
  • besondere Maßgaben des Auftrags
  • Annahmen und Ausschlüsse

1.2.2 Beschreibung und Beurteilung der Lage

  • Lage des Grundstücks (Makro-, Mikrolage)
  • Angaben zum Ort (auch zur Infrastruktur)
  • Wohn- bzw. Geschäftslage, Nachbarschaftslage, Verkehrslage etc. in Bezug auf die Nutzug des Bewertungsobjekts

1.2.3 Beschreibung und Beurteilung des Grund und Bodens

  • Zuschnitt, topografische Situation
  • Bodenbeschaffenheit (Baugrund, Grundwasser etc.)
  • Kontaminierungen
  • Erschließung (Verkehr, Ver- und Entsorgung)

1.2.4 Rechtliche Situation, tatsächliche Nutzung

  • tatsächliche Nutzung, Nutzungspotenzial
  • beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand
  • informelle Planungen
  • Entwicklungsstufe des Grundstücks
  • bauplanungsrechtliche Situation
  • vorbereitende Bauleitplanung u.a.
  • Flächennutzungsplan
  • Bereichsentwicklungsplan/Landschaftsplan u. sonstige Planung
  • verbindliche Bauleitplanung (§ 30 Abs. 1, 2 und 3 BauGB)
  • Planersatzbestimmungen (§§ 34 u. 35 BauG)
  • Ausnahmen und Befreiungen
  • Art und Maß der zulässigen baulichen Nutzung (BauNVO)
  • besonderes Städtebaurecht
  • Sanierungssatzungen, Entwicklungssatzungen
  • Erhaltungssatzungen und städtebauliche Gebote
  • weitere gemeindliche Satzungen
  • städtebauliche Verträge
  • Vorhaben- und Erschließungsplan
  • Bodenordnungsverfahren
  • Stadtumbau
  • Enteignung und Entschädigung
  • bauordnungsrechtliche Situation
  • Baugenehmigungen
  • Abstandsflächen/Nachbarschutz
  • Stellplatzpflichten
  • Baulasten
  • Abgeschlossenheit
  • weitere öffentlich-rechtliche Regelungen, wie z.B.
    • Immissionsschutz, Umweltschutz, Naturschutz
    • Denkmalschutz
  • öffentlich-rechtliche Verträge
  • privatrechtliche Situation
  • grundbuchlich gesicherte Rechte (Dienstbarkeiten etc.)
  • nicht eingetragene Rechte und Belastungen etc.
  • Verträge (Miet- und Pachtverträge, Teilungserklärungen, Verwalterverträge etc.)
  • Nachbarrechte
  • schuldrechtliche Vereinbarungen

1.2.5 Beschreibung und Beurteilung der Gebäude und Außenanlagen

  • Gebäudeart, Nutzungen, Baujahr
  • Bauweise, Baukonzeption (z.B. Grundrissgestaltung, Geschosshöhen, Nutzungsschlüssel)
  • Baubeschreibung
  • Bauzustand (auch Baumängel, Bauschäden)
  • Hinweise auf nicht untersuchte Bauteile oder vermutete Schäden, Kontaminierungen
  • Zeitpunkt und Umfang von Modernisierungen und Erweiterungen
  • Umweltverträglichkeit
  • erforderlicher Abbruch
  • Erweiterungsmöglichkeiten
  • besondere Bauteile, besondere Einrichtungen
  • übliche Gesamtnutzungsdauer
  • wirtschaftliche Restnutzungsdauer
  • Nebengebäude
  • Außenanlagen

1.2.6 Flächen- und Massenangaben einschließlich Prüfung der verwendeten Unterlagen

  • angewandte Berechnungsgrundlagen (z.B. DIN-Vorschriften, WoFlV)
  • verwendete Unterlagen (Bauzeichnung, Fremdberechnungen, örtliches Aufmaß etc.)
  • bebaute Fläche
  • Geschossfläche
  • Wohn-/Nutzfläche
  • Mietfläche (Wohn-/Gewerberaumfläche)
  • Brutto-Grundfläche (BGF)
  • Kubatur (Bruttorauminhalt (BRI)
  • Verhältniszahl der Kubatur zu Wohn- und Nutzfläche
  • Grundfläche (Grundstücksreserve, Vorder-/Hinterland, Bauland, Gartenland etc.)
  • Verhältniszahlen:
    • Grundflächenzahl (GRZ)
    • Geschossflächenzahl (GFZ)
    • Baumassenzahl (BMZ)

1.2.7 Wirtschaftliche Gegebenheiten und Grundstücksmarkt

  • Angebot und Nachfrage
  • Nutzungs-/Drittverwendungsmöglichkeiten

1.3 Wahl der Wertermittlungsverfahren mit Begründung

1.3.1 Verfahren zur Bodenwertermittlung

  • Angepasster Preisvergleich tatsächlicher Verkäufe (direktes Vergleichswertverfahren)
  • Bodenrichtwerte mit grundstücksbezogener Anpassung (indirektes Vergleichswertverfahren)
  • Aussagen zur Zuverlässigkeit der Datengrundlage und zu den verwendeten Indizes und Umrechnungskoeffizienten
  • Deduktive Modelle und deren Erläuterung/Begründung

1.3.2 Vergleichswertverfahren (einschließlich Wohnungs- und Teileigentum)

  • Angepasster Preisvergleich tatsächlicher Verkäufe (direktes Vergleichswertverfahren)
  • Vergleichsfaktorverfahren mit objektbezogener Anpassung (indirektes Vergleichswertverfahren)
  • Aussagen zur Zuverlässigkeit der Datengrundlage und zu den verwendeten Indizes und Umrechnungskoeffizienten
  • Berücksichtigung und Darlegung des Einflusses der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (z.B. Baumängel und Bauschäden, Abweichungen von nachhaltig erzielbaren Einnahmen etc.)
  • Ermittlung des Vergleichswertes und Erläuterung der verwendeten Begriffe und der Datengrundlage

1.3.3 Ertragswertverfahren

  • Auswahl und Begründung des Ertragswertverfahrens (allgemeines oder vereinfachtes Ertragswertverfahren bzw. auf der Grundlage unterschiedlicher Erträge
  • marktüblich erzielbare Erträge und Beurteilung ihrer nachhaltigen Erzielbarkeit
  • periodisch unterschiedliche Erträge
  • tatsächliche Mieterträge mit Darstellung des Mietbegriffs und Beurteilung ihrer nachhaltigen Erzielbarkeit
  • Angaben über mietvertragliche Bindungen (Mehr-/Mindermieten)
  • Berücksichtigung nicht vermieteter oder eigengenutzter Räume
  • Bewirtschaftungskosten (Modell, Quelle und Herleitung)
  • Ermittlung des Reinertrags
  • Angabe des Liegenschaftszinssatzes (Herleitung und Begründung)
  • Bodenwertverzinsung (auch Angabe der selbstständig verwertbaren Teilflächen)
  • Darstellung des Gebäudeertragsanteils
  • Angabe der üblichen Gesamtnutzungsdauer
  • Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (Modell)
  • Kapitalisierung
  • Abzinsung bei periodisch unterschiedlichen Erträgen / Erläuterung des verwendeten Zinssatzes
  • Darstellung des Barwertfaktors
  • Ermittlung des vorläufigen Ertragswertes
  • Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung Modell, Quelle und Herleitung bzw. Erläuterung, falls nicht notwendig;)
  • Berücksichtigung und Darlegung des Einflusses sonstiger objektspezifischer Grundstücksmerkmale (Baumängel und Bauschäden, Abweichungen von nachhaltig erzielbaren Einnahmen etc.)
  • Ermittlung des Ertragswertes
  • Erläuterung der verwendeten Begriffe und der Datengrundlage

1.3.5 Sonstige nicht normierte Verfahren, jeweils mit Einschätzung ihrer Aussagefähigkeit

  • Sonstige Verfahren zur Bodenwertermittlung (Residualverfahren etc.)
  • Sonstige Verfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke (Discounted Cashflow-Verfahren, Residualverfahren etc.)
  • Sonstige Verfahren (z. B. Kontrollverfahren)

1.4 Marktwert

  • Berücksichtigung und Darlegung des Einflusses der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt zum Bewertungsstichtag (falls nicht abschließend innerhalb der Verfahren geschehen)
  • Berücksichtigung und Darlegung des Einflusses der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (Baumängel und Bauschäden, Umweltverträglichkeit, Abweichungen von marktüblichen, nachhaltig erzielbaren Erträgen) zum Bewertungsstichtag (falls nicht abschließend innerhalb des Verfahrens geschehen)
  • Ableitung des Marktwertes aus den Verfahrensergebnissen (Begründung evtl. erforderlicher Zu- und Abschläge vom Ertragswert, Sachwert oder Vergleichswert) inkl. Begründung für die Auswahl des/der Verfahren(s)
  • Angabe des Marktwerts und des relativen Verkehrswerts pro Quadratmeter Wohn- oder Nutzfläche und des Vielfachen des Jahresrein- bzw. Rohertrags
  • ggf. Beantwortung des Beweisbeschlusses
  • Beschreibung der getroffenen Annahmen (insbesondere soweit sie von der tatsächlichen Situation abweichen)
  • ggf. Bewertung von Rechten und Belastungen
  • Vermietbarkeit/Verwertbarkeit / Marktgängigkeit des Bewertungsobjekts

1.5 Datum, Stempel, Unterschrift

  • Unbefangenheitserklärung (Schlussformel)

1.6 Verwendete Wertermittlungssoftware (sofern gegeben)

1.7 Ergänzende Anlagen (sofern für die Nachvollziehbarkeit erforderlich)

  • Pläne mit geeignetem Maßstab:
    • Übersichtspläne (1:100.000/Makrolage bis 1 : 5.000/Mikrolage)
    • Flurkarte
  • Bodenrichtwertkarte (sofern örtlich vorhanden)
  • Gebäudegrundrisse, -schnitte und -ansichten
  • Berechnungen
  • Fotos mit Fotoübersicht und dergleichen
  • Sonstige objektbezogene Unterlagen

2. KO-Kriterien für einzureichende Zulassungsgutachten

2.1 Fehlende Vollständigkeit (fehlen wesentlicher Teile)

  • Keine Auftragsbeschreibung
  • Fehlende Darstellung der Befund- und Anknüpfungstatsachen (z.B. Grundbuchangaben, Entwicklungszustand, Bauleitplanung. Rechte- und Belastungen, komplette Angaben zur Bebauung, Flächen- und Massen, Mieterträge, etc. )
  • Gutachten nicht ergänzt durch Lichtbilder, Karten und Skizzen
  • Fehlende Unterschrift

2.2 Grundlagenfehler

  • Falsche Verfahrenswahl
  • Keine Ortsbesichtigung durchgeführt
  • Falscher bzw. divergierende Angaben zu Wertermittlungs- bzw. Qualitätsstichtag
  • Keine klare und präzise Sprache; fehlende Struktur
  • Offensichtlich falsche tatsächliche Annahmen
  • Offensichtlich falsche Schlussfolgerungen
  • Fehlende höchstpersönliche Gutachtenerstattung
  • Fehlende Berücksichtigung der Regelungen, Begrifflichkeiten und zwingenden Anforderungen der ImmoWertV 2010 (z. B. SW-Faktor bzw. boG an falscher Verfahrensstelle)

2.3 Rechnerische Fehler

  • Grundlegend falsche Rechenwege
  • Wiederholte Rechenfehler

2.4 Fehlende Begründung der Ansätze (Nachvollziehbarkeit)

  • Fehlende Begründung zur Wahl des oder der herangezogenen Wertermittlungsverfahren
  • Fehlende Offenlegung der Methodik (kein plausibler und nachvollziehbarer Lösungsweg)
  • Fehlende Erläuterungen der in den herangezogenen Verfahren enthaltenen Eingangsparameter

 

  • Keine Auftragsbeschreibung
  • Fehlende Darstellung der Befund- und Anknüpfungstatsachen (z.B. Grundbuchangaben, Entwicklungszustand, Bauleitplanung. Rechte- und Belastungen, komplette Angaben zur Bebauung, Flächen- und Massen, Mieterträge, etc. )
  • Gutachten nicht ergänzt durch Lichtbilder, Karten und Skizzen
  • Fehlende Unterschrift

2.2 Grundlagenfehler

  • Falsche Verfahrenswahl
  • Keine Ortsbesichtigung durchgeführt
  • Falscher bzw. divergierende Angaben zu Wertermittlungs- bzw. Qualitätsstichtag
  • Keine klare und präzise Sprache; fehlende Struktur
  • Offensichtlich falsche tatsächliche Annahmen
  • Offensichtlich falsche Schlussfolgerungen
  • Fehlende höchstpersönliche Gutachtenerstattung
  • Fehlende Berücksichtigung der Regelungen, Begrifflichkeiten und zwingenden Anforderungen der ImmoWertV 2010 (z. B. SW-Faktor bzw. boG an falscher Verfahrensstelle)

2.3 Rechnerische Fehler

  • Grundlegend falsche Rechenwege
  • Wiederholte Rechenfehler

2.4 Fehlende Begründung der Ansätze (Nachvollziehbarkeit)

  • Fehlende Begründung zur Wahl des oder der herangezogenen Wertermittlungsverfahren
  • Fehlende Offenlegung der Methodik (kein plausibler und nachvollziehbarer Lösungsweg)
  • Fehlende Erläuterungen der in den herangezogenen Verfahren enthaltenen Eingangsparameter

Search