Eigentumsbildung vs. Umwandlungsbeschränkung

Eigentumswohnungen stellen für viele Menschen den Einstieg in das Wohneigentum dar, oftmals sind sie überhaupt die einzige Möglichkeit, um leistbares selbstgenutztes Wohneigentum zu bilden.

Die geplante Umwandlungsbeschränkung, welche die Bundesregierung derzeit mit der Novelle des Baugesetzbuches plant, wird den Zugang zum Wohneigentumsmarkt weiter begrenzen.

 

Eigentumswohnungen stellen für viele Menschen den Einstieg in das Wohneigentum dar, oftmals sind sie überhaupt die einzige Möglichkeit, um leistbares selbstgenutztes Wohneigentum zu bilden. Die geplante Umwandlungsbeschränkung, welche die Bundesregierung derzeit mit der Novelle des Baugesetzbuches plant, wird den Zugang zum Wohneigentumsmarkt weiter begrenzen. 

Es ist so ausgestaltet, dass es einem Umwandlungsverbot gleichkommt. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen im Bestand könnte nur noch über den teureren Neubau und den vorhandenen Bestand befriedigt werden. Diese Angebotsverknappung geht mit Preissteigerungen einher. (IVD)

 

Die Umwandlungsbeschränkung soll aus Regierungssicht Mieter und Milieus schützen.

 

Unseres Erachtens gibt es dafür bessere Lösungen; so gab es früher die sogenannte Eigenheimzulage. Diese wurde von den Banken als „Eigenkapitalersatzdarlehn“ genutzt. Damit haben wir jungen Menschen und Schwellenhaushalten den Einstieg in das Wohneigentum ermöglichen können. Auch viele Mieter konnten so ihre in Wohnungseigentum umgewandelte Wohnung erwerben und leben heute im Alter Mietfrei. Heute können ja selbst gutverdienende Haushalte nicht das notwendige Eigenkapital ansparen. Bei Transaktionskosten von ca. 12 %, die regelmäßig von Banken nicht finanziert werden, kommen gerade in den Ballungsgebieten schnell Beträge von ca. € 30.000 bis € 40.000 zusammen. In Gebieten, in denen die Maklerprovision vollständig vom Käufer zu zahlen ist (ändert sich am 23.12.2020), ist das anzusparende Eigenkapital noch höher.

 

Ein weiterer, u. E. noch effektiverer Ansatz wäre es, wenn bei dem Erwerb einer Wohnung durch den Mieter die Grunderwerbsteuer 10 Jahre gestundet und danach unter bestimmten Voraussetzungen erlassen wird. Da bei solchen Umwandlungen der Vertrieb regelmäßig durch die Initiatoren durchgeführt wird reduzieren sich die Transaktionskosten auf die Gebühren für Notar und Amtsgericht (ca. 2%). Wenn man jetzt noch die Beleihungsrichtlinien anpasst, könnten sich viele Mieterhaushalte ein zusätzliches Standbein für die Altersvorsorge zulegen. Der Mieter realisiert ja beim Kauf der von ihm angemieteten Wohnung den Wertunterschied zwischen einer vermieteten und einer mieterfreien Wohnung von ca. 20%. Dies sollte beim Beleihungsauslauf berücksichtigt werden. Und den Staat kostet es ja nichts, da er bei einem Umwandlungsverbot ja in Zukunft auch keine Grunderwerbsteuer für den nicht erfolgten Verkauf der nicht umgewandelten Wohnungen erhalten würde.

 

Statt also den Mieter zu „schützen“ sollte der Gesetzgeber die Rahmenbedingungen schaffen, dass aus Wohnungsmietern Wohnungseigentümer werden können.