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Die eigene Immobilie als Altersvorsorge

Das Ergebnis der Studie stimmt leider nur bedingt und unter den vorausgesetzten "Laborbedingungen". Noch 2008 lagen die Zinsen bei ca. 5% (10 Jahre Sollzinsbindung). Anfang der 1990er haben wir mit Zinssätzen von über 9% (5 Jahre Sollzinsbindung) gearbeitet. Gerade in Zeiten der niedrigen Zinssätze soll man tatsächlich mit einer hohen Anfangstilgung arbeiten, da die durch die Tilgung "ersparten Zinsen" bei einem niedrigen Zinssatz eben auch sehr niedrig ist. Eine Anfangs-Annuität unter 4 % - 5 % ist ein Wechsel auf die Zukunft. Und es gilt immer noch: Mit den Zinsen lebe ich für die Dauer der Zinsbindung, mit dem Preis ein halbes oder ganzes Leben, es sei denn das Objekt wird vorzeitig wiederverkauft. Und eins wird doch gerade durch diese Studie klar: Kaufpreis und Zins stehen in einem engen Zusammenhang. Welchen Wert hat den die erworbene Immobilie, wenn der Zins in ein paar Jahren, sagen wir einmal 5 bis 7, für eine 10-jährige Sollzinsbindung auf ca. 5% steigt? Bei dem angenommenen Zinssatz von 1,6% entspricht das einem Anstieg der Finanzierungskosten um mehr als 200%. Die Kaufkraft müsste auf breiter Basis angemessen steigen, damit sich die gleichen Leute, die heute das "fiktive" Objekt erwerben können, in der Zukunft auch nur den gleichen Preis bezahlen können, geschweige denn einen höheren Preis. Gegen dieses Risiko ist der Erwerber tatsächlich nur dann geschützt, wenn er in einer Lage kauft, die eine entsprechende Wertsteigerung erfährt und die Zinsentwicklung sowie den Substanzverlust auffängt.  

 Beschäftigen wir uns einmal mit den angegebenen Zahlen für den Standort Düsseldorf:  

 

Finanzierungskosten / m² /Monat = € 6,78 

  • Miete / m² / Monat = € 9,15 (Finanzierungskosten + 35% Vorteil)  
  • Nettokaltmiete / Monat / = € 915,-- 
  • Nettokaltmiete / Jahr = € 10.980,-- 
  • Vervielfältiger lt. Grundstücksmarktbereicht der Stadt Düsseldorf per 01.01. 2017 = 25 
  • Marktpreis für diese Wohnung = ca. € 275.000,-- (= € 2.750 / m²) 
  • Erwerbsnebenkosten (GrErwSt, Notar, Amtsgericht, Maklercourtage) ca. € 33.000,-- 
  • Gesamtaufwand ca. € 308.000,-- 
  • Gesamtaufwand der fiktiven Wohnung (Darlehn € 211.000,-- zzgl. 22% Eigenkapital) ca. € 257.420,-- .  
  • Da ist also eine Lücke zwischen fiktiver Wohnung und Markt von ca. € 50.000,-- 

Bewirtschaftungskosten 

Nehmen wir einmal an, die Wohnung wird selbst bewohnt. Das Mietausfallwagnis entfällt, die Verwaltungskosten entstehen zwar, werden jedoch nicht liquiditätswirksam. Es bleiben also die Instandhaltungskosten. Bei dem angegebenen Kaufpreis unterstelle ich ein Baujahr mindesten ca. 1990 o. älter. In diesem Fall setzt die II BV. einen kalkulatorischen Wert von € 11,14 / m² / Jahr an, die den Vorteil gegenüber der Miete entsprechend reduzieren (ca. € 0,93 / m² / Monat).  

Wertentwicklung 

Der Kaufpreis der Wohnung lässt darauf schließen, dass sich die Wohnung entweder in einer eher mittleren Lage oder in einem eher modernisierungsbedürftigen Zustand befindet. Letzteres ist in der Studie aber nicht erwähnt.  

Gehen wir wieder einmal von einem Zinssatzanstieg in einigen Jahren auf ca. 5% (s. o.) aus. Dieser Zinssatz korreliert in hohem Maße mit 10-jahrigen Bundesanleihen. Spitzenimmobilien in wohnungswirtschaftlichen Bereich liegen seit Jahrzenten bei ca. 2% bis 3% Rendite über der o. a. Bundesanleihe. Diese liegt z. Zt. Bei ca. 0,5 %. Daraus ergibt sich folgende Kette:  

5 % Zinssatz Baufinanzierung [Symbol] 4% Bundesanleihe [Symbol] 6% Immobilienrendite. Bei der o. a. Miete von € 9,15 dürfte der Kaufpreis nur € 183.000,-- betragen, um dieses Renditeziel zu erreichen. Der Kaufpreis der fiktiven Wohnung von € 230.000,-- (€ 211.000,-- zzgl. 22 % EK abzgl. Ca. 12 % Erw.-Neben-Kosten) setzt eine kalkulatorische Miete von € 11,50 / m² / Monat voraus. Der Kaufpreis von € 275.000,-- sogar € 13,75 / m² / Monat. Die Wahrscheinlichkeiten nachzuvollziehen überlasse ich dem Leser dieser Überlegungen.  

 

 

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